Die Mietpreisbremse umfasst Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (die sogenannte "Gebietskulisse").
In den Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Dies gilt nach § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ausgenommen von dieser Regelung sind nach den Vorgaben des Bundes Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen.
Mietpreisbremse 2020-2025
Die Mietpreisbremse ist in der Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes geregelt. Sie war ursprünglich bis 30. Juni 2025 gültig. Zum 1. Juli 2025 wurde sie bis zum 31. Dezember 2025 verlängert, um die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches voll auszuschöpfen.
Aktuell umfasst die Mietpreisbremse 89 Städte und Gemeinden. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren diese rund 36 Prozent der Bevölkerung. Das Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden:
Gebietskulisse
Die 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, die sogenannte „Gebietskulisse“ der Verordnung, wurden in einem aufwändigen Verfahren nach landesweit einheitlichen Kriterien gutachterlich ermittelt. Dazu hatte ein Gutachterbüro umfangreiche Daten aller 1.101 Städte und Gemeinden erhoben und anhand von fünf Indikatoren (basierend auf den gesetzlichen Kriterien gemäß § 556d Abs. 2 BGB) ausgewertet:
- dem Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Wohnungsnachfrage zum Wohnungsangebot),
- der Wohnungsversorgung für Neubürger (Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung),
- der Mietbelastungsquote (Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete),
- der Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 sowie
- der Mietpreisdifferenz (Differenz zwischen Vergleichsmieten für Bestandsmietverträge und Angebotsmieten für Neuverträge) bzw. absoluten Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten.
Für jeden Indikator wurden geeignete Grenzwerte festgelegt, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die fünf Indikatoren sind untereinander gleich gewichtet. Sind mindestens vier der fünf Indikatoren bei einer Stadt bzw. Gemeinde erfüllt, liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.
Detaillierte Informationen dazu können der amtlichen Verordnungsbegründung samt Anlagen entnommen werden.
Das Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB, Stand Dezember 2019, sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden.
Mietbremse 2026-2029: Ausblick
Nachdem der Bund im Juli die Ermächtigung der Länder zur Mietpreisbremse um weitere vier Jahre verlängert hat, soll die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ebenfalls bis Ende 2029 verlängert werden. Den entsprechenden Verordnungsentwurf hat das Landeskabinett auf seiner Sitzung am 21. Oktober 2025 zur Anhörung freigegeben. Als Zahlen- und Datengrundlage für die Verlängerung muss auch die Gebietskulisse aktualisiert werden. Ein externes Büro hat hierfür ein Gutachten erarbeitet.
Die bisherige Methodik mit den fünf Indikatoren bleibt gleich, das Gutachten aus dem Jahr 2019 wurde mit neuen Datenmaterial fortgeschrieben, mit Zahlen aus dem aktuellen Zensus 2022. Dabei zeigt sich, dass 2025 zu allen fünf Indikatoren jeweils mehr Kommunen die Einzelindikatoren erfüllen. Dies führt dazu, dass auch mehr Gemeinden mindestens vier Indikatoren erfüllen und damit einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen.
Insgesamt umfasst die Gebietskulisse im neuen Gutachten 130 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (gegenüber 89 Städten und Gemeinden in 2020). Dabei werden 84 Städte und Gemeinden neu aufgenommen, 46 Städte und Gemeinden bleiben in der Gebietskulisse, 43 Städte und Gemeinden fallen aus der Gebietskulisse heraus. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren die Städte und Gemeinden in der neuen Gebietskulisse rund 33 Prozent der Bevölkerung (gegenüber rund 36 Prozent in der alten Gebietskulisse):
- Achern
- Aitrach
- Altbach
- Asperg
- Bad Schussenried
- Baienfurt
- Böblingen
- Bodman-Ludwigshafen
- Bötzingen
- Deggerhausental
- Dielheim
- Dietenheim
- Edingen-Neckarhausen
- Ehrenkirchen
- Eisenbach
- Ellhofen
- Freiamt
- Frickingen
- Friesenheim
- Göppingen
- Gottenheim
- Graben-Neudorf
- Häg-Ehrsberg
- Heddesheim
- Heiligenberg
- Heitersheim
- Holzgerlingen
- Hoßkirch
- Hülben
- Ittlingen
- Jagsthausen
- Kenzingen
- Kippenheim
- Kirchardt
- Kißlegg
- Korb
- Korntal-Münchingen
- Lichtenstein
- Mahlberg
- Mahlstetten
- Malsburg-Marzell
- Maltedingen
- Maselheim
- Massenbachhausen
- Meckenbeuren
- Merklingen
- Metzingen
- Mühlacker
- Mühlhausen-Ehingen
- Mühlingen
- Neuhausen auf den Fildern
- Neulußheim
- Oberhausen-Rheinhausen
- Ostfildern
- Paffenweiler
- Pfaffenhofen
- Pfedelbach
- Pforzheim
- Philippsburg
- Reilingen
- Rheinhausen
- Riederich
- Salach
- Sasbach
- Sasbach am Kaiserstuhl
- Schutterwald
- Schwaikheim
- Schwarzach
- St.Leon-Rot
- Stegen
- Steinenbronn
- Stockach
- Teningen
- Untermarchtal
- Utzenfeld
- Vogstburg im Kaiserstuhl
- Vogt
- Wembach
- Widdern
- Wiesloch
- Wittnau
- Wolfegg
- Wutach
- Zwiefalten
- Backnang
- Bad Bellingen
- Bad-Krozingen
- Denkendorf
- Dettingen an der Erms
- Eislingen
- Emmendingen
- Eningen u. Achalm
- Esslingen
- Fellbach
- Filderstadt
- Freiburg
- Friedrichshafen
- Güglingen
- Gundelfingen
- Heidelberg
- Heilbronn
- Kappel-Grafenhausen
- Karlsruhe
- Kernen im Remstal
- Kirchheim unter Teck
- Kirchzarten
- Kornwestheim
- Lahr/Schwarzwald
- Leonberg
- Lörrach
- Ludwigsburg
- March
- Meißenheim
- Merzhausen
- Möglingen
- Nürtingen
- Offenburg
- Reichenau
- Reutlingen
- Riegel am Kaiserstuhl
- Schallstadt
- Sindelfingen
- Stuttgart
- Tübingen
- Ulm
- Umkirch
- Waldkirch
- Weil am Rhein
- Weingarten
- Wernau
- Badenweiler
- Balgheim
- Bietigheim-Bissingen
- Bodelshausen
- Breisach am Rhein
- Bretten
- Bubsheim
- Büsingen am Hochrhein
- Denzlingen
- Ditzingen
- Eichstetten am Kaiserstuhl
- Eigeltingen
- Ettlingen
- Fischingen
- Grenzach-Wyhlen
- Hartheim am Rhein
- Heimsheim
- Kandern
- Kehl
- Konstanz
- Lauchringen
- Leinfelden-Echterdingen
- Mannheim
- Müllheim
- Neckarsulm
- Neuenburg am Rhein
- Neuried
- Pliezhausen
- Radolfzell am Bodensee
- Remseck am Neckar
- Rheinfelden (Baden)
- Rümmingen
- Schallbach
- Singen
- St. Blasien
- Staufen im Breisgau
- Überlingen
- Waiblingen
- Wannweil
- Weinheim
- Weinstadt
- Wendlingen am Neckar
- Winnenden
Das neue Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden.
Häufige Fragen und Antworten
Insgesamt erfüllen mehr Städte und Gemeinden die jeweiligen Einzelindikatoren als im Jahr 2020.
Bei diesen Gemeinden wirkt sich die Bautätigkeit der vergangenen Jahre positiv auf die Indikatoren aus, vor allem auf den Indikator Wohnungsversorgung für Neubürger. Der von den Gemeinden geschaffene Wohnraum führt zu einer Entspannung des Wohnungsmarkts.
Als Datenmaterial für das Gutachten wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, des Statistischen Bundesamtes, der Bundesagentur für Arbeit, der FUB-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und neu des Zensus 2022 verwendet.
Die bewährte Methodik wurde beibehalten. Die fünf Indikatoren wurden aus den in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten gesetzlichen Kriterien entwickelt und präzisieren diese in geeigneter Weise. Auf dieser Grundlage wurde das Datenmaterial über die Wohnungsmärkte aktualisiert und fortgeschrieben.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist den Mieterinnen und Mietern sowie den Vermieterinnen und Vermietern nach
§ 558a BGB auch auf andere Weise möglich als mit Hilfe eines Mietspiegels. Das Bundes-verfassungsgericht hat am 18. Juli 2019 zur Landesverordnung in Berlin ausdrücklich entschieden, dass der Erlass der Mietpreis-begrenzungsverordnung auch in Gebieten zulässig ist, in denen kein Mietspiegel vorliegt. Entscheidend für die Mietpreisbremse ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel.
Hinweis: Die Zahl der Städte und Gemeinden mit (qualifizierten) Miet-spiegeln in Baden-Württemberg hat sich in den letzten Jahren stark erhöht. Hintergrund hierfür ist unter anderem das spezielle Förderprogramm des Landes Baden-Württemberg für Kooperationsprojekte mehrerer Gemeinden zur gemeinsamen Erstellung qualifizierter Mietspiegel von 2018 bis 2024. Gerade mit Blick auf die Mietpreisbremse wurde seit 2020 bei Beteiligung von Städten und Gemeinden in der Gebietskulisse der Mietpreisbremse ein höherer Fördersatz gewährt als außerhalb der Gebietskulisse, um dort einen erhöhten Anreiz zur Erstellung von Mietspiegeln zu setzen.
Der Gebietskulisse wurde die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist daher sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.
Hier hat das Land keinen eigenen Spielraum. Nach den bundesrechtlichen Vorgaben im BGB sind Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen und nur dort gilt die Mietpreisbremse. Hintergrund ist die Rechtfertigung für den Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieterinnen und Vermieter nach Artikel 14 Grundgesetz.
Ja. Wer infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnungen eine Miete verlangt, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietpreisüberhöhung), die von der zuständigen Kommune mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Bei einer Überschreitung um mehr als 50 Prozent kommt sogar eine Straftat nach § 291 des Strafgesetzbuchs (Mietwucher) in Betracht.
Mit der Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn (Neuvermietungen) soll der direkten oder der indirekten Verdrängung der wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegengewirkt werden. Die Miethöhenregulierung schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Dabei kann sie auch bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten entfalten, in deren Berechnung die regulierten Wiedervermietungsmieten zeitlich verzögert einfließen. Diese mögliche Wirkweise formuliert auch das BVerfG in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2019, wobei es mit Blick auf den zu rechtfertigenden Eingriff in Eigentumsrechte ausdrücklich auch auf die seinerzeitige Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme hinweist.
Wie geht es weiter?
Das Landeskabinett hat den Verordnungsentwurf samt neuer Gebietskulisse in seiner Sitzung am 21. Oktober 2025 zur Anhörung freigegeben. Die Landesverordnung geht jetzt in die Anhörung der betroffenen Verbände und Organisationen. Zudem wird es eine Expertenanhörung mit betroffenen (Ober-)Bürgermeistern und Gutachtern geben. Anschließend erfolgt eine Auswertung der Anhörungsergebnisse, und die Verordnung geht ein weiteres Mal und zur endgültigen Beschlussfassung ins Kabinett. Ziel ist ein Inkrafttreten zum 1. Januar 2026.