Mietpreisanstieg verlangsamen, bezahlbaren Wohnraum sichern

Die Mietpreisbremse umfasst Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (die sogenannte "Gebietskulisse").

In den Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Dies gilt nach § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ausgenommen von dieser Regelung sind nach den Vorgaben des Bundes Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Mietpreisbremse 2020-2025

Die Mietpreisbremse ist in der Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes geregelt. Sie war ursprünglich bis 30. Juni 2025 gültig. Zum 1. Juli 2025 wurde sie bis zum 31. Dezember 2025 verlängert, um die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches voll auszuschöpfen.

Aktuell umfasst die Mietpreisbremse 89 Städte und Gemeinden. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren diese rund 36 Prozent der Bevölkerung. Das Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden:

Gebietskulisse

Die 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, die sogenannte „Gebietskulisse“ der Verordnung, wurden in einem aufwändigen Verfahren nach landesweit einheitlichen Kriterien gutachterlich ermittelt. Dazu hatte ein Gutachterbüro umfangreiche Daten aller 1.101 Städte und Gemeinden erhoben und anhand von fünf Indikatoren (basierend auf den gesetzlichen Kriterien gemäß § 556d Abs. 2 BGB) ausgewertet:

1. dem Wohnungsversorgungsgrad (Verhältnis von Wohnungsnachfrage zum Wohnungsangebot),
2. der Wohnungsversorgung für Neubürger (Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung),
3. der Mietbelastungsquote (Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete),
4. der Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 sowie
5. der Mietpreisdifferenz (Differenz zwischen Vergleichsmieten für Bestandsmietverträge und Angebotsmieten für Neuverträge) bzw. absoluten Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten.

Für jeden Indikator wurden geeignete Grenzwerte festgelegt, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die fünf Indikatoren sind untereinander gleich gewichtet. Sind mindestens vier der fünf Indikatoren bei einer Stadt bzw. Gemeinde erfüllt, liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Detaillierte Informationen dazu können der amtlichen Verordnungsbegründung samt Anlagen entnommen werden.

Das Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB, Stand Dezember 2019, sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden.

Mietbremse 2026-2029

Nachdem der Bund im Juli die Ermächtigung der Länder zur Mietpreisbremse um weitere vier Jahre verlängert hat, soll die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ebenfalls bis Ende 2029 verlängert werden. Den entsprechenden Verordnungsentwurf hat das Landeskabinett auf seiner Sitzung am xxxxxx zur Anhörung freigegeben. Als Zahlen- und Datengrundlage für die Verlängerung muss auch die Gebietskulisse aktualisiert werden. Ein externes Büro hat hierfür ein Gutachten erarbeitet.

Die bisherige Methodik mit den fünf Indikatoren bleibt gleich, das Gutachten aus dem Jahr 2019 wurde mit neuen Datenmaterial fortgeschrieben, mit Zahlen aus dem aktuellen Zensus 2022. Dabei zeigt sich, dass 2025 zu allen fünf Indikatoren jeweils mehr Kommunen die Einzelindikatoren erfüllen. Dies führt dazu, dass auch mehr Gemeinden mindestens vier Indikatoren erfüllen und damit einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen.

Insgesamt umfasst die Gebietskulisse im neuen Gutachten 131 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (gegenüber 89 Städten und Gemeinden in 2020). Dabei werden 85 Städte und Gemeinden neu aufgenommen, 46 Städte und Gemeinden bleiben in der Gebietskulisse, 43 Städte und Gemeinden fallen aus der Gebietskulisse heraus. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren die Städte und Gemeinden in der neuen Gebietskulisse rund 33 Prozent der Bevölkerung (gegenüber rund 36 Prozent in der alten Gebietskulisse):

Das neue Gutachten zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden (auch derjenigen, die nicht in die Gebietskulisse aufgenommen wurden) können hier eingesehen werden.

Wie geht es weiter?

Das Landeskabinett hat den Verordnungsentwurf samt neuer Gebietskulisse in seiner Sitzung am xxxxx zur Anhörung freigegeben. Die Anhörung wird xxxx Wochen dauern. Anschließend werden die Ergebnisse der Anhörung ausgewertet, und der Verordnungsentwurf geht zur endgültigen Beschlussfassung ein weiteres Mal ins Kabinett. Ziel ist ein Inkrafttreten der neuen Verordnung zum 1. Januar 2026.