Soziale Mietwohnraumförderung

1. Gefördert wird neben dem Neubau auch der Erwerb neuen sozial gebundenen Mietwohnraums. Zudem können Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen zur Schaffung zusätzlichen gebundenen Mietwohnraums einschließlich notwendiger Begleitmaßnahmen unterstützt werden; hiervon mitumfasst ist der etwaige notwenige Erwerb des umzugestaltenden Gebäudes einschließlich anfallender Grundstückskosten.
   
   Der Standard KfW-Effizienzhaus 55 ist regelmäßige Fördervoraussetzung. Sollen Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen gefördert werden, müssen die verwendeten Einzelteile den Anforderungen der förderfähigen Einzelmaßnahmen entsprechend der Programmatik der KfW genügen.
   
   Die Dauer der Miet- und Belegungsbindungen, aufgrund derer die geförderten Objekte allein wohnberechtigten Haushalten vorzubehalten sind, beträgt – nach Wahl des Förderempfängers – 10, 15, 25 oder 30 Jahre. Die Gestaltung der Mietbindung, das heißt die Ermittlung der abgesenkten höchstzulässigen Sozialmiete (Kaltmiete) während der gesamten gewählten Bindungsdauer, erfolgt durch einen prozentualen Abschlag, wahlweise zwischen 20 und 40 Prozent, gegenüber der konkreten jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM).
   
   Die soziale Belegungsbindung verlangt, dass der Förderempfänger / Verfügungsberechtigte allen wohnberechtigten Haushalten gleichermaßen den Zugang zu den geförderten und gebundenen Sozialmietwohnungen ermöglicht. Die Bevorzugung von Personengruppen bei der Überlassung von Sozialmietwohnraum ist danach unzulässig. Der Fördergeber kann hiervon Abweichungen gestatten.
   
   
   Ermittlung der Förderung:
   Grundlage der Ermittlung der Förderung ist die Feststellung der zunächst berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten des Vorhabens. Diese werden modular, d. h. getrennt nach Baukosten und Grundstückskosten, festgestellt. Die Baukosten gehen zudem als Festbetrag in diese Berechnung ein. Die ermittelten Gesamtkosten werden jedoch nur abzüglich der erforderlichen Eigenleistung in Höhe von 20 Prozent dieser Kosten, somit im Umfang von 80 Prozent zum Gegenstand der Förderung (förderfähige Gesamtkosten).
   
   Die Baukosten der Kostengruppen 200 bis 800 der DIN 276
   werden mit einem Festbetrag in Höhe von 3.500 Euro je m² Wohnfläche berücksichtigt. Unter Berücksichtigung des grundsätzlich erforderlichen Eigenanteils von 20 % ergibt sich ein förderfähiger Baukostenanteil in Höhe von 2.800 Euro (= 80 Prozent) je m² Wohnfläche.
   Fallen Abbruchkosten an, erhöht sich der Festbetrag auf 3.600 Euro je m² Wohnfläche, somit auf einen Anteil in Höhe von 2.880 Euro (= 80 %) je m² Wohnfläche.
   
   Hinzu kommen variable
   Grundstückkosten der Kostengruppe 100 der DIN 276 im Umfang von 80 %.
   
   Die im Einzelfall anfallenden Kosten für ein in den letzten fünf Jahren erworbenes Grundstück können bis zu einer Obergrenze Berücksichtigung finden. Diese Obergrenze bemisst sich nach der aktuellen Bodenrichtwertkartei / -datei, in Ermangelung einer solchen Kartei nach den Feststellungen des örtlichen Gutachterausschusses, und einer jeweiligen Erhöhung dieses Werts um 10 Prozent. Liegt der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis für ein Grundstück innerhalb dieser Grenze, geht dieser in die Ermittlung der Förderleistung ein.
   
   In Höhe der maximal berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten kann der Antragsteller ein für die Dauer von 10, 15, 25 oder 30 Jahren (abhängig von der gewählten Bindungsdauer) zinsloses Darlehen erhalten.
   
   Wahlweise kann anstelle des Förderdarlehens der volle Subventionswert als Zuschuss gewährt werden.
   
   Der Subventionswert wiederum wird zu einem prozentualen Anteil an den förderfähigen Gesamtkosten des Vorhabens festgeschrieben. Dieser Festanteil der Subventionierung, der in der allgemeinen Sozialmietwohnraumförderung 37 Prozent der genannten Kosten beträgt, basiert auf der Einhaltung der maximalen Sozialbindungsdauer (30 Jahre) und einer Regelabsenkung als Sozialmiete (33 Prozent gegenüber OVM).
   
   Bei der Wahl einer kürzeren Bindungsdauer verringert sich die Subventionierung ebenso proportional wie aus Anlass einer geringeren Mietabsenkung. Umgekehrt führt eine deutlichere Absenkung der Sozialmiete gegenüber der OVM zu einer proportionalen Erhöhung des Subventionsanteils.
   
   Zu dieser Basisförderung können Zusatzförderungen treten, so für die Erreichung überobligatorischer Effizienzhaus-Standards nach Maßgaben der KfW, die Herstellung von Barrierefreiheit durch vollständige Umsetzung der einschlägigen DIN-Norm für Wohnungen, für die die Landesbauordnung keine Anforderungen stellt, bei innovativen Bauausführungen, als auch für Maßnahmen zur Gestaltung des Wohnumfeldes sowie zur Stabilisierung und Aufrechterhaltung von Quartiersstrukturen.
    
2. Eine Wohnraumförderung setzt nicht notwendig eine unmittelbar vorausgegangene bauliche Tätigkeit voraus. Auch im Wohnungsbestand kann Sozialmietwohnraum geschaffen werden. Dies kann durch Miet- und Belegungsbindungen erreicht werden, die an bereits bezugsfertigen Mietwohnungen begründet werden. Eine solche Bestellung von Sozialbindungen ist auch durch die Verlängerung bereits bestehender, jedoch auslaufender Bindungen möglich, indem diese in Folge einer Anknüpfung fortgesetzt werden.
   
   Eine Förderung erfolgt insoweit ausschließlich durch Gewährung eines Zuschusses, der in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße, der Bindungsdauer und des Umfangs der Mietabsenkung gewährt wird.
   
   Gilt die zu bindende Wohnung als neu, ist allerdings Voraussetzung, dass sie bereits den Energieeffizienzhaus-Standard KfW 55 aufweist.
   
   Neben diese Basisförderung können wiederum fakultative Zusatzförderungen treten, so für einen vorhandenen überobligatorischen energetischen Standard des Wohnraums, ebenso wie eine bereits vorhandene barrierefreie Nutzbarkeit durch vollständige Umsetzung der jeweils geltenden DIN insoweit, als sie nicht bereits von öffentlich-rechtlichen Anforderungen, insbesondere der Landesbauordnung, umfasst war. Schließlich sind auch hier Maßnahmen zur Wohnumfeldgestaltung mit Wirkung auf Quartiersstrukturen unterstützungsfähig.

Dieser Förderansatz wird als besonderer Teil der sozialen Mietwohnraumförderung im Förderprogramm Wohnungsbau BW 2020 / 2021 fortgeführt.

Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung sind durch einen Wohnberechtigungsschein ausgewiesene Haushalte, die über ihre Einkommensschwäche hinaus durch weitere – stigmatisierende –  Merkmale zusätzliche Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt haben.

Mit der Begründung einer Sonder(Belegungs-)bindung zugunsten dieser Haushalte kann geförderter und bereits sozial gebundener Mietwohnraum ausschließlich solchen Personengruppen vorbehalten werden.

Welche Personengruppen bei der Versorgung mit Sozialmietwohnungen insoweit privilegiert werden können, ist durch das Wirtschaftsministerium als oberste Landesbehörde zu entscheiden.

Für die mietweise Überlassung von Sozialmietwohnraum an die begünstigten Haushalte haben die Förderempfänger die Wahl zwischen den Varianten der vorrangigen und der ausschließlichen Belegung.

• Vorrangige Belegung
  Der Förderempfänger hat die Möglichkeit, trotz Sonderbindung über die Belegung durch Vermietung im Einzelnen zu entscheiden, somit selbst für eine „Durchmischung“ mit zumindest allgemein wohnberechtigten Haushalten zu sorgen.
• Ausschließliche Belegung
  Der Förderempfänger darf hier nur an Haushalte vermieten, die die Merkmale der Sonderbindung erfüllen. Eine solche vollständig bindungsgerechte Belegung wird mit einer ergänzenden Förderung honoriert.

Die Förderung zugunsten von Haushalten mit besonderen Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung ist im Übrigen der Allgemeinen sozialen Mietwohnraumförderung nachgebildet und entspricht im Wesentlichen den dortigen Anforderungen und Bedingungen.

Der Standard KfW-Effizienzhaus 55 ist deshalb regelmäßige Fördervoraussetzung. Sollen Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen gefördert werden, müssen die verwendeten Einzelteile den Anforderungen der förderfähigen Einzelmaßnahmen entsprechend der Programmatik der KfW genügen.

Mit dieser Förderlinie kann erstmals geförderter Sozialmietwohnraum mit einer Sonder(Belegungs-)bindung zugunsten von Mitarbeitern/ -innen eines Unternehmens oder mehrerer bestimmter Unternehmen verknüpft werden.

Geförderte Wohnungen dürfen danach während der Dauer der Sozialbindung (wahlweise für 10, 15, 25 oder 30 Jahre) vorrangig nur durch einen Wohnberechtigungsschein ausgewiesenen Haushalten überlassen werden, die zusätzlich auch zu den begünstigten Mitarbeitern rechnen; als solche gelten auch Auszubildende.

Diese Förderlinie ist als Besondere soziale Wohnraumförderung im Übrigen der allgemeinen Wohnraumförderung nachgebildet und entspricht im Wesentlichen den dortigen Anforderungen und Bedingungen.

Der Standard KfW-Effizienzhaus 55 ist regelmäßige Fördervoraussetzung. Sollen Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen gefördert werden, müssen die verwendeten Einzelteile den Anforderungen der förderfähigen Einzelmaßnahmen entsprechend der Programmatik der KfW genügen.

Ausgenommen von der Förderung sind Vorhaben, die der Wohnungsfürsorge für Landesbedienstete unterfallen sowie Werkmietwohnungen im Sinne des § 576 BGB.

Der bereits im Oktober 2019 in das damalige Förderprogramm nachträglich aufgenommene Förderansatz wird fortgeführt.

Es handelt sich hierbei um eine allgemeine soziale Mietwohnraumförderung mit begrenztem Adressatenkreis und damit eingeschränkter Antragsberechtigung. Antragsbefugt sind ausschließlich kommunale Gebietskörperschaften, auch in kommunaler Zusammenarbeit in den Formen von öffentlich-rechtlichen Vereinbarungen und Zweckverbänden. Landkreise können nur mit Einverständnis der jeweiligen Belegenheitsgemeinden Zuwendungsempfänger sein.

In Betracht kommen somit auch kommunale Eigenbetriebe; demgegenüber sind kommunale Wohnungs(bau-)unternehmen, auch solche mit allein kommunaler Beteiligung, nicht antragsberechtigt.

Die Gebietskörperschaften können sich jedoch zur Umsetzung der Maßnahmen Dritter wie beispielsweise kommunaler Wohnungsbauunternehmen bedienen. Die Kommune muss Eigentümerin bleiben, eine Weitergabe der Förderung scheidet aus.

Die mit der Förderung verknüpfte Belegungsbindung ist eine allgemeine; die Mietwohnungen sind somit zugunsten allgemein wohnberechtigter Haushalte (Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins) zu binden.

Bitte beachten Sie:

Die Dauer der Sozialbindungen beträgt stets 30 Jahre.

Die kommunalen Gebietskörperschaften sind verpflichtet, den geförderten Mietwohnraum für mindestens 40 Jahre (ab Baufertigstellung) in ihrem Eigentum zu halten.

Die Förderlinie ist als Besondere soziale Wohnraumförderung im Übrigen der allgemeinen Wohnraumförderung nachgebildet und entspricht im Wesentlichen den dortigen Anforderungen und Bedingungen.

Der Standard KfW-Effizienzhaus 55 ist regelmäßige Fördervoraussetzung. Sollen Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen gefördert werden, müssen die verwendeten Einzelteile den Anforderungen der förderfähigen Einzelmaßnahmen entsprechend der Programmatik der KfW genügen.

Diese Zuschussleistung wird Gemeinden gewährt, wenn dort geförderter Sozialmietwohnraum neu errichtet wird. Voraussetzung für die Bewilligung der Prämie ist weiter, dass das fertiggestellte Objekt auf der Grundlage des Programms 2020 / 2021 gefördert wurde. Ab Bezugsfertigkeit der Wohnungen kann diese Prämie in Höhe von 2.000 Euro je Wohneinheit innerhalb eines Jahres unter Verwendung des entsprechenden Vordrucks bei der L-Bank beantragt werden. Die Prämie ist innerhalb von drei Jahren für im Einzelnen bestimmte Maßnahmen und Zwecke einzusetzen.

Die Modernisierungsförderung ist nicht mit der Begründung von Miet- und Belegungsbindungen verbunden. Eine Förderung kann jedoch nur in aktuell oder in der Vergangenheit bereits landesseitig geförderten Mietobjekten erfolgen.

Gefördert werden die energetische Sanierung wie auch der altersgerechte Umbau von Bestandsmietwohnungen. Im Anschluss an die und unter Einbeziehung der jeweiligen Programmatik der KfW kann ein für die Dauer von zehn Jahren mit Landesmitteln zusätzlich vergünstigtes zinsloses Darlehen zur Umsetzung der Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden.